Proposta do Código Civil altera usucapião para dificultar grilagem

A proposta de reforma do Código Civil, protocolada no Senado em fevereiro, prevê que uma pessoa só poderá adquirir uma propriedade rural de até 50 hectares via usucapião apenas uma vez.

O que aconteceu

Aplicação do usucapião para propriedades rurais de até 50 hectares será limitado a apenas uma única vez por pessoa, prevê a reforma do código. Atualmente, não há limite de aquisição por usucapião.

Com limitação ao usucapião rural, reforma pode afetar grilagem de terras. O termo é usado para a prática de tomar posse de terras públicas ou de terceiros de maneira ilegal, até com o uso de falsos títulos de propriedade.

Essa modalidade de usucapião é chamada de "especial rural". Com prazo de 5 anos, a modalidade se aplica a imóveis rurais de até 50 hectares, utilizado para atividade produtiva rural, bem como moradia própria ou da família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.

Contudo, aquisição por usucapião para propriedades rurais acima de 50 hectares seguirá não tendo limite, como é feito atualmente. Neste caso, se enquadra na modalidade "extraordinária".

Mudança contra grilagem ainda é tímida, destaca advogado. "A grilagem tem um agravante: muitas vezes, o que se faz é invadir propositalmente o terreno de outra pessoa e, por meios ilícitos, alterar isso no cartório", diz Amadeu Mendonça, advogado de negócios imobiliários e sócio fundador da Tizei Mendonça Advogados.

Usucapião é uma ferramenta jurídica para garantir o direito à moradia e outros bens. Se uma pessoa morar em uma propriedade por anos, cuidando dela como se fosse sua sem ter o registro oficial de propriedade ou até mesmo vínculo familiar com o dono do imóvel, ela pode se tornar o proprietário legítimo se cumprir alguns requisitos específicos.

Outras modalidades de usucapião também terão mudanças

Atualmente, por lei, existem várias modalidades de usucapião além da especial rural, cada uma com requisitos específicos. As modalidades são:

• Extraordinária: Requer a prova do exercício de posse como dono por 15 anos, reduzido para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou feito obras ou feito serviços de caráter produtivo;
• Ordinária: Além da posse como dono por 10 anos, requer justo título e boa-fé, sendo comum em casos de contratos de gaveta ou escritura pública não registrados;
• Especial urbana: Com prazo de 5 anos, se aplicam a imóveis urbanos de até 250m², utilizado para moradia própria ou da família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel;
• Familiar: Com prazo de dois anos, se aplica a imóveis registrados em nome do casal e abandonados por um dos cônjuges, limitados a 250m². É necessário que o imóvel tenha sido utilizado como residência do casal e que aquele que permaneceu não seja proprietário de outro bem imóvel, urbano ou rural.

Mais mudanças previstas na reforma se referem à modalidade "familiar". A alteração traz que o prazo de dois anos para aquisição do imóvel por usucapião é contado a partir do fim da composse entre os cônjuges - quando a posse conjunta entre o casal é extinta.

Projeto introduz que o abandono do cônjuge é quando ele deixa de arcar com as despesas do imóvel, como IPTU ou condomínio. "Presume-se como cessada a composse quando, a partir do fim da posse com intenção de dono, em conjunto, o ex-cônjuge ou ex-convivente deixa de arcar com as despesas relativas ao imóvel.", propõe o inciso 3 do artigo 1.240-A.

O abandono do lar por parte do cônjuge deve ser interpretado como voluntário, não importando em "averiguação da culpa" pelo fim da relação. Isso vale tanto para casamento ou união estável.

Usucapião familiar é a que mais gera "insegurança jurídica" atualmente pela lacuna na contagem do prazo de abandono do lar, analisa Mendonça. "Pela proposta, considera-se que a composse entre os ex-cônjuges ou ex-companheiros se encerra, e o prazo usucapiendo tem início, quando aquele que abandonou o imóvel deixa de contribuir com as despesas relacionadas à moradia, como IPTU, condomínio e contas de consumo. A medida oferece mais clareza e segurança para quem permaneceu no imóvel."

Prazos da modalidade "ordinária" se mantêm, mas proposta inclui a possibilidade de usucapião ser cedida em decisão extrajudicial, além da sentença judicial. "Servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, tanto a sentença que declarar a aquisição por usucapião, como a nota fundamentada de deferimento extrajudicial de usucapião", diz o artigo 1.238.

Na parte urbana, os requisitos são mantidos, mas o título do imóvel pode ser concedido independente de gênero, sexo ou estado civil, segundo o artigo 1.240 da reforma. Atualmente, é previsto que apenas homem e mulher teriam o título de domínio da propriedade.

Reforma não traz tanta diferença para lei atual do usucapião, mas refina o que já funcionava, diz Mendonça. "Essa reforma refina o usucapião, mas não traz tanta diferença. Melhora, mas já funcionava bem."

Novo Código Civil

Proposta de reforma do Código Civil foi elaborada por comissão de 38 juristas, segundo o STJ (Superior Tribunal de Justiça). O colegiado teve a participação dos ministros do STJ João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti, Marco Buzzi e Marco Aurélio Bellizze, além do ministro aposentado Cesar Asfor Rocha.

Comissão foi criada pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), quando ele ainda era presidente do Senado. A presidência da comissão ficou a cargo do ministro Luís Felipe Salomão, vice-presidente do STJ.

Juristas propam a alteração de 1.122 dos 2.046 artigos da versão atual da lei. Além disso, o projeto acrescenta mais de 200 dispositivos ao código.

Tramitação da proposta, já protocolada no Senado, deve começar com a criação de uma comissão especial. Contudo, o UOL apurou que não há prazo para o colegiado ser criado e instalado.

A comissão especial é a primeira etapa de tramitação. Uma vez aprovado lá, o projeto deve percorrer as comissões permanentes, como a CCJ (Comissão de Constituição e Justiça), para depois chegar ao plenário.